En bref :
- France entière, la baisse des prix, seulement perceptible sur un quart du territoire, cède la place à une stabilité des prix et à de nouvelles hausses.
- Les baisses de taux observées depuis 2009 se traduisent par une baisse des mensualités de 12.5 %. C'est le moment de profiter des taux planchers.
- A l'appui d'une fluidification du marché de la revente, l'activité confirme son rebond (+18.0% sur un an). Le nombre de transactions réalisé dans l'ancien devrait ainsi dépasser la barre des 700 000 opérations en 2010.
- Renforcé dans le cadre de l'acquisition de logements éco-performants, le nouveau PTZ+ sera doublé, par rapport au barème actuel du Prêt à 0%, dans le neuf en zones tendues (A et B1) et dans l'ancien sur l'ensemble du territoire. Dans l'ancien « énergivore », le doublement du PTZ+ pourra être restauré grâce à la prorogation du cumul du PTZ+ et de l'éco-prêt à Taux Zéro.
- Tout mouvement de hausse des prix généralisé peut être écarté aujourd'hui.
Prix des logements anciens : plus de signe de baisse
Au cours du troisième trimestre 2010, les prix des appartements anciens ont progressé de +2.5% par rapport au trimestre précédent, alors que les prix des maisons sont restés stables. Les prix n'enregistrent désormais, en moyenne dans l'ensemble, plus aucun signe de baisse : ils progressent même de +0.8% sur un an (12 derniers mois / 12 mois précédents).
Avec une hausse annuelle moyenne de +0.4% sur un an, les prix des appartements sont comparables à ceux observés mi-2009. Ils s'établissent toutefois à un niveau supérieur de près de 4.0% par rapport au point bas qu'ils avaient atteint au 1er trimestre 2009. De même, sur le marché des maisons, la variation annuelle moyenne des prix, négative depuis huit trimestres consécutifs, est à nouveau positive : +1.2% sur un an.
France entière, la baisse des prix, seulement perceptible sur près d'un quart du territoire, cède la place à une stabilité des prix et à de nouvelles hausses. Cette tendance semble se confirmer au sein de l'opinion: interrogés sur leur perception de l'évolution des prix, seulement 8% des Français envisagent de nouvelles baisses de prix (contre 20% l'an dernier à la même époque), et 42% d'entre eux une stabilité des prix (contre 59% fin 2009). A l'inverse, un Français sur deux anticipe une hausse des prix au cours des prochains mois. Une tendance déjà confirmée sur les zones tendues, comme à Paris (+4.5% sur un an), où les hausses de prix atteignent même à court terme le seuil des 10.0% (en glissement trimestriel, 3ème trim. 2010 / 3ème trim. 2009).
Crédits immobiliers : profiter des taux planchers !
Les baisses de taux successives observées depuis janvier 2009 (-1.75 point) se traduisent par une baisse moyenne des mensualités de 12.5%, soit une économie de 94 € pour un prêt de 100k€ financé sur 17.5 ans (210 mois) ou de 377 € pour 400k€ empruntés.
Ainsi, à taux d'effort constant, l'amélioration des conditions de crédits permet aujourd'hui de financer un emprunt supérieur de 14 000 € (respectivement 56 k€) pour un capital emprunté de 100 000 € (respectivement 400 000 €). Sans conteste, les taux planchers pratiqués et la production de crédits (qui devrait atteindre plus de 115 Mds d'€ en 2010, soit environ 30% de plus qu'en 2009) constituent toujours le principal soutien d'expression de la demande.
Un rebond d'activité significatif soutenu par une fluidification du marché de la revente
En conséquence directe avec des taux plus avantageux et l'absence de baisse des prix, la période actuelle devient plus favorable à la vente (en forte hausse) qu'à l'achat.
Les intentions d'achats restent stables par rapport à celles mesurées en début d'année. 15.0% des Français déclarent toujours souhaiter acheter un bien immobilier (tous marchés confondus) dans les 3 ans à venir, dont 5.0% dans les 12 prochains mois : cela représente tout de même un potentiel de 1.2 million de transactions en rythme annuel, par rapport aux 25,7 millions de ménages !
Par ailleurs, la conjoncture semble plus propice qu'il y a un an à la revente de son bien pour l'acquisition d'un nouveau logement : 32.0% des Français estiment en effet aujourd'hui que la conjoncture est favorable à la vente d'un bien immobilier (contre 10.0% en octobre 2009, soit +22 points !).
Au total, à l'appui d'une fluidification du marché de la revente, la progression de +18.0% sur un an de l'activité semble confirmer le rebond observé depuis fin 2009. Le nombre de transactions réalisé dans l'ancien devrait ainsi dépasser la barre des 700 000 opérations en 2010, franchissant le niveau atteint en 1999...., en pleine reprise !
Des déséquilibres structurels persistants
Toutefois, les déséquilibres entre l'offre et la demande pénalisent toujours le marché : seul 1/3 des français estime l'offre en adéquation avec la demande, 1/3 a le sentiment d'un surplus d'offre et 1/3 déclare devoir faire face à une pénurie d'offre. La pénurie d'offre est d'autant plus marquée en région parisienne : 63% des ménages franciliens estiment que l'offre est plutôt inférieure à la demande, affirmant le sentiment des professionnels interrogés en juillet dernier : 76% déclaraient rencontrer des difficultés à garnir leurs portefeuilles. Et cela, même si 7 transactions sur 10 se réalisent en moins de six mois selon les professionnels.
Réforme des aides et projet de loi de finances pour 2011
Le « PTZ + », réservé aux primo-accédants sans condition de ressources, devrait permettre, en 2011, à 380 000 ménages modestes d'accéder à la propriété, dans le neuf comme dans l'ancien.
Renforcé dans le cadre de l'acquisition de logements éco-performants (étiquettes A, B, C, D), le nouveau PTZ+ sera doublé, par rapport au barème actuel du Prêt à 0%, dans le neuf en zones tendues (A et B1) et dans l'ancien sur l'ensemble du territoire.
Dans les autres cas, pour l'acquisition de logements neufs dans les zones B2 et C, et de logements énergivores (étiquettes E, F, G) dans l'ancien, le montant du prêt, à quelques exceptions près, restera inchangé.
Dans l'ancien « énergivore », le doublement du PTZ+ pourra être restauré grâce à la prorogation du cumul du PTZ+ et de l'éco-prêt à Taux Zéro, les deux prêts avoisinant les mêmes montants : de l'ordre de 15 à 20 000 € en moyenne. Les ménages ne seront donc pas désavantagés, à priori, si leur choix porte sur un logement énergivore. Au contraire, ils devraient être encouragés à réaliser des travaux d'amélioration dans leur futur logement, si le coût d'une éco-rénovation permet, bien sûr, d'apprécier la plus-value d'un logement éco-performant...
Toutefois on peut regretter l'absence de différé total de remboursement pour les ménages les plus modestes.
Au total, c'est donc une bonne nouvelle pour l'ancien... et l'éco-rénovation. Et pour encourager cette dernière, en appui du maintien (bienvenu) du taux réduit de la TVA à 5.5%, pourquoi ne pas étendre également l'Eco-Prêt à Taux Zéro aux résidences secondaires ainsi qu'aux locations saisonnières et autoriser la constitution de provisions spéciales obligatoires dans les immeubles soumis au statut de la copropriété ?
Par ailleurs, si le projet de loi de finances apparaît conforme aux annonces distillées par le Gouvernement depuis l'été, espérons que l'équilibre fragile du marché ne soit pas rompu par d'éventuelles augmentations du rabot sur les niches fiscales ou de nouvelles taxations sur les plus-values immobilières !
Perspectives : Une reprise de l'activité qui devrait freiner tout mouvement de hausse des prix généralisé
Toutes les conditions sont à priori réunies pour soutenir l'activité du marché :
- grâce aux taux planchers pratiqués, les conditions de crédits sont extrêmement favorables aux emprunteurs (toutes choses égales par ailleurs, leur capacité d'endettement s'est accrue de près de 15.0% depuis janvier 2009)...,
- les ménages ayant déjà engagé leur projet immobilier seront encouragés à le concrétiser d'ici la fin de l'année pour bénéficier du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunts pendant 5 ans...,
- les propriétaires peuvent aujourd'hui envisager de nouvelles acquisitions (grâce au produit de la revente d'un logement acquis en 2000, ils peuvent constituer un apport personnel de l'ordre de 75% pour financer une opération similaire)...,
- et parce que l'immobilier reste une des meilleures réponses au financement des retraites : 61% des français déclarent en effet que la constitution d'un patrimoine immobilier privé pendant la période d'activité professionnelle reste la meilleure forme de capitalisation et la plus accessible pour compléter leurs retraites ou transmettre un capital.
Dans ces conditions, et à l'appui d'une fluidification du marché de la revente, l'activité du marché de l'ancien pourrait se redynamiser dans les prochains mois. Et si l'offre
est déjà supérieure (ou égale) à la demande sur les deux tiers du territoire, la détente de la pluri-accession devrait, grâce à l'apport d'une offre supplémentaire, freiner tout mouvement
généralisé de hausse des prix.
Les ménages les plus modestes, quant à eux, dans l'obligation de constituer un apport personnel élevé pour pouvoir envisager un projet immobilier, « peuvent déjà » réévaluer leur capacité
d'endettement avec le PTZ+ et effectuer des premières visites...
